En copropriété, le ravalement de façade est une décision collective : les travaux de ravalement nécessaires à la conservation de l'immeuble se votent en assemblée générale à la majorité simple, et chaque copropriétaire en paie sa part selon ses tantièmes. Un ravalement copropriété commence donc par un diagnostic, puis un vote, avant le chantier.
- Qui décide
- Le syndicat des copropriétaires, en assemblée générale, sur proposition du syndic et avec l'avis du conseil syndical.
- Qui paie
- Tous les copropriétaires, au prorata des tantièmes de charges communes générales.
- Quand c'est imposé
- Tous les 10 ans dans les communes visées par un arrêté préfectoral, ou sur injonction du maire.
Quand une copropriété est-elle obligée de ravaler sa façade ?
L'obligation de ravalement en copropriété n'existe pas partout : elle dépend de la commune. Selon la fiche F640 de Service Public, mise à jour par la Direction de l'information légale et administrative, une commune peut être inscrite sur une liste fixée par arrêté préfectoral ; les immeubles qui s'y trouvent doivent alors effectuer un ravalement au moins une fois tous les 10 ans. Paris, Lyon et Nantes en font partie. Pour savoir si l'immeuble est concerné, le service urbanisme de la mairie donne l'information.
Dans une commune soumise à cette règle, le maire peut adresser au propriétaire, ou au syndicat des copropriétaires, une injonction de faire les travaux. Le délai accordé ne dépasse pas un an. Faute de réponse, la commune peut faire exécuter le ravalement d'office aux frais de la copropriété, et une amende de 3 750 euros est prévue par l'article L183-12 du code de la construction et de l'habitation. Les règles de fond figurent aux articles L126-1 à L126-6 du même code. Le détail des communes et des délais est repris dans notre page sur l'obligation décennale imposée par la mairie.
Hors arrêté, aucune fréquence n'est imposée. L'état des façades reste pourtant une question de conservation de l'immeuble : une façade fissurée laisse entrer l'eau dans les murs, abîme les parties communes et, à terme, les appartements. Le règlement de copropriété ou le plan pluriannuel de travaux peut aussi fixer un calendrier propre à l'immeuble. Un expert façade recommande souvent de contrôler chaque façade tous les cinq ans environ, surtout celles exposées à la pluie battante, et de surveiller en même temps la toiture, les descentes d'eau pluviale et les appuis de fenêtre, dont les défauts salissent vite une façade.
Préparer le ravalement avant l'assemblée générale
Un ravalement de copropriété réussi se prépare plusieurs mois avant l'assemblée générale. La première étape est un diagnostic préalable de la façade, confié à un architecte, un bureau d'études ou un maître d'œuvre indépendant des entreprises qui chiffreront le chantier. Ce professionnel décrit le support (pierre, béton, enduit, brique), les pathologies (fissures, décollements, infiltrations, armatures corrodées) et la nature des travaux nécessaires. Un état des lieux technique du mur avant de chiffrer évite de voter un simple nettoyage là où un traitement des fissures s'impose.
À partir de ce diagnostic, le syndic, ou le maître d'œuvre, rédige un cahier des charges commun, envoyé à plusieurs entreprises. Les devis deviennent ainsi comparables : même surface de façade, même type de travaux, même mise en œuvre (nettoyage, traitement des fissures, enduit ou peinture de façade, protection hydrofuge). Le prix d'un ravalement varie surtout avec la hauteur du bâtiment, l'accès pour l'échafaudage, l'état des façades et la finition choisie. Le conseil syndical, cette équipe de copropriétaires élus qui assiste le syndic, analyse les offres et prépare une note de synthèse jointe à la convocation. Un syndic professionnel comme un syndic en ligne doit inscrire la question à l'ordre du jour avec les devis et le plan de financement ; sans ces pièces, la résolution peut être contestée.
Quand le ravalement modifie l'aspect extérieur (couleur, matériau, bardage), une autorisation d'urbanisme est nécessaire : la déclaration préalable déposée en mairie se prépare en même temps que les devis, pour que le chantier ne soit pas retardé après le vote.
Quelle majorité pour voter les travaux de ravalement ?
La majorité requise pour un ravalement en copropriété dépend de la nature des travaux. La loi du 10 juillet 1965 range dans l'article 24 les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants : un ravalement d'entretien, ou imposé par une injonction de la commune, se vote donc à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne comptent pas.
Un projet qui va au-delà de l'entretien relève d'une autre majorité. Les travaux d'économie d'énergie, comme une isolation thermique par l'extérieur, se votent à l'article 25, c'est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si la résolution n'obtient pas cette majorité mais recueille au moins le tiers des voix, l'article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité de l'article 24. Le syndic indique dans la convocation la majorité retenue pour chaque question.
| Type de travaux | Article de la loi de 1965 | Majorité |
|---|---|---|
| Ravalement d'entretien, injonction de la mairie | Article 24 | Voix exprimées des présents, représentés ou votants par correspondance |
| Ravalement avec isolation thermique par l'extérieur | Article 25 (passerelle 25-1) | Voix de tous les copropriétaires, ou second vote à l'article 24 |
| Utilisation du fonds de travaux | Article 25 | Voix de tous les copropriétaires |
Répartition des frais de ravalement entre copropriétaires
Les frais de ravalement sont des charges communes générales : chaque copropriétaire en paie une part proportionnelle à ses tantièmes, tels que les fixe le règlement de copropriété. Un propriétaire qui détient 85 tantièmes sur 1 000 supporte ainsi 8,5 % du coût total, quel que soit l'étage ou l'orientation de son logement. Ce mode de répartition des coûts vaut aussi pour les honoraires du maître d'œuvre et l'assurance dommages-ouvrage.
Certaines parties de la façade posent question : garde-corps, volets, fenêtres ou balcons peuvent être privatifs selon le règlement. Le partage entre charges communes et dépenses individuelles est expliqué dans notre article sur qui paie les balcons et loggias. Un vendeur reste redevable des appels de fonds exigibles avant la vente, sauf accord contraire avec l'acheteur.
Pour le budget, la copropriété dispose de plusieurs outils. L'appel de fonds exceptionnel, en une ou plusieurs échéances votées en assemblée, reste le plus courant. Le fonds de travaux, créé par la loi ALUR, alimenté chaque année par une cotisation de chaque copropriétaire, peut être mobilisé par un vote à l'article 25, selon la fiche F34026 de Service Public. Pour un chantier lourd, le syndicat peut aussi souscrire un emprunt collectif, remboursé par chaque propriétaire selon sa quote-part.
Bailleurs et locataires face au ravalement de la façade
Le ravalement de façade d'un immeuble loué concerne aussi les locataires, mais ce n'est pas eux qui le paient. Par définition, le ravalement relève des grosses dépenses d'entretien du bâtiment : il ne figure pas dans la liste des charges récupérables du décret du 26 août 1987, qui fixe la réglementation des charges locatives. Le copropriétaire bailleur règle donc seul sa quote-part, sans pouvoir la refacturer sur la facture de charges du locataire, ni en une fois ni par lots.
Le locataire doit en revanche laisser l'accès à son logement quand l'entreprise en a besoin, par exemple pour traiter un balcon, déposer des volets ou reprendre une fenêtre. Le bailleur l'informe de la nature des travaux, de leur durée et des jours d'intervention. Si le chantier rend le logement inutilisable en partie au-delà de 21 jours, la loi du 6 juillet 1989 permet une réduction de loyer. Un avantage existe côté bailleur : les dépenses de ravalement sont également déductibles des revenus fonciers au régime réel, selon les règles fiscales en vigueur l'année du paiement. Pour un expert-comptable ou un gestionnaire en gestion locative, la facture du syndic sert de justificatif. Le calcul de la quote-part et la fréquence des appels de fonds se lisent sur les relevés de charges.
Ravalement et obligation d'isolation thermique
Un ravalement important déclenche une obligation d'isolation des murs. D'après la fiche F33682 de Service Public, des travaux qui consistent à refaire l'enduit existant ou à remplacer un parement, sur au moins 50 % d'une façade hors ouvertures, imposent d'isoler thermiquement les murs d'un bâtiment chauffé. L'obligation tombe si l'isolation est techniquement ou juridiquement impossible, si elle crée un risque pour le bâti (matériaux sensibles à l'humidité, comme la pierre ou le pan de bois) ou si son coût est disproportionné au regard des économies attendues.
Pour une copropriété dont des logements sont classés F ou G au DPE, une passoire thermique au sens de la loi Climat et résilience, coupler le ravalement à des travaux d'isolation évite de monter deux fois l'échafaudage. La décision demande un vote à l'article 25 ; la rénovation énergétique d'un immeuble se planifie d'ailleurs dans le plan pluriannuel de travaux, désormais obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans. Les questions de prestataire sont abordées dans notre analyse sur le recours à une franchise spécialisée en ITE.
Quelles aides pour le ravalement d'un immeuble en copropriété ?
Un ravalement de pure façade, sans gain énergétique, ne donne pas droit à MaPrimeRénov' Copropriété. L'aide de l'Agence nationale de l'habitat (Anah) vise la rénovation énergétique : selon France Rénov', elle finance 30 % du montant des travaux pour un gain énergétique d'au moins 35 %, et 45 % pour un gain d'au moins 50 %, dans la limite de 25 000 euros de travaux par logement. Des bonifications existent pour les copropriétés fragiles et les sorties de passoire thermique, et l'assistance à maîtrise d'ouvrage est financée en partie.
D'autres financements s'ajoutent selon la commune : certaines villes subventionnent le ravalement dans un secteur protégé, et une copropriété en difficulté peut entrer dans un plan de sauvegarde. Le détail des dispositifs et de leurs conditions figure dans notre page sur les aides financières du ravalement en 2026. Les montants changent souvent : vérifier sur France Rénov' avant de voter le plan de financement.
Suivre le chantier et réceptionner la façade
Pendant le chantier de ravalement, le syndic ou le maître d'œuvre organise des réunions régulières avec l'entreprise. Ces points de chantier servent à vérifier que les matériaux livrés correspondent au devis (marque, référence, épaisseur), que les délais de séchage sont respectés et que les reprises de fissures sont faites avant la finition. Les copropriétaires reçoivent une information sur les jours d'échafaudage, la fermeture des fenêtres et l'accès aux balcons.
La réception se fait de façon contradictoire, en présence du syndic, du conseil syndical et de l'entreprise. Le procès-verbal liste les réserves éventuelles, que le façadier doit lever dans le délai prévu. La réception déclenche les garanties : parfait achèvement pendant un an, garantie biennale pour les éléments dissociables, garantie décennale de l'article 1792 du code civil pour ce qui touche à la solidité ou à l'étanchéité. Le syndic consigne le ravalement, les entreprises et les dates dans le carnet d'entretien de l'immeuble. Avant ce classement, la réception du chantier de ravalement reste l'étape où se notent les réserves.
Ravalement en copropriété : les points qui reviennent en assemblée
Un copropriétaire peut-il refuser de payer le ravalement voté ?
Un copropriétaire ne peut pas refuser de payer un ravalement régulièrement voté en assemblée générale. Il peut seulement contester la décision devant le tribunal judiciaire dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal, s'il a voté contre ou était absent. Faute de paiement, le syndic engage le recouvrement des charges.
Le ravalement en copropriété peut-il être voté sans devis ?
Le vote d'un ravalement en copropriété sans devis expose la décision à une annulation : la loi impose de joindre à la convocation les conditions essentielles des contrats proposés. En pratique, le syndic présente plusieurs devis établis sur le même cahier des charges.
Qui choisit l'entreprise du ravalement ?
L'assemblée générale choisit l'entreprise du ravalement en votant l'un des devis présentés ; le syndic signe ensuite le marché au nom du syndicat. Le conseil syndical peut recevoir une délégation pour choisir entre des offres proches, dans la limite fixée par l'assemblée. Pour obtenir des propositions comparables, une demande de devis de ravalement se fait sur la base du diagnostic.
